【5.26】法眼看天下直播：二手房纠纷
【案情】贵阳市的吴女士原本打算以106万的价格成交一套二手房，可是这中间发生的很多波折，让她和房主、中介之间都闹得有些不愉快。到底是谁在违约呢？
吴女士说当时她对这套二手房十分满意，遂即就给房东付了定金。“我付了5万的定金还有2万的中介费，那么约定是我要给她还贷款，她还有58万的贷款，我说到时候我给你还了这58万，你人跑了怎么办呢？然后一直拖着没有办”。吴女士说她和房东之间反复协商后签订了一份补充合同：上面注明如果吴女士不购买这套房屋，那么需要在一个月内帮房东找到新的买主，房东则退还5万元的定金；但是如果吴女士最终还是决定买这套房屋，那么双方则继续交易。“4月9日她就说她要涨价了不卖了，她说要涨到115万，一涨涨那么多，谁能接受的了呢，她就说不卖了，她就把定金退回中介公司了”。除了那5万的定金以外，吴女士还给了中介2万元的服务费。可是中介却表示，即使房屋无法成交，但是他们不会退还吴女士2万元中介费，“这个是甲方违约了，她不卖了，不可能叫我承担中介费吧，中介也不退”。为了了解情况，记者拨打了之前处理吴女士购房问题的小宋业务员的电话，小宋告诉记者，交易取消并不是中介的原因造成的，“因为我是中间人，我不偏袒房东或者是客户，我在中间说这情况，因为当时106万签了合同，但是呢由于客户不想要这个房子了，就想退掉，她自己私底下和房东协商，就说房东退还她5万定金”。吴女士表示自己目前只能接受2个解决方案，一是按合同原价继续购房，二是退还定金和中介费。这时公司额一名业务经理表示不可能退还中介费，“我们已经促成了交易，并且合同在这里，你们买卖双方都认可了具备法律效力，我们不可能免费的来给你服务”。杜经理说：中介公司的义务就是为客户寻找房源签到购房合同，至于买方与卖方私下里的纠纷与他们并无关系。周女士告诉记者，在签到购房合同后，吴女士曾多次反悔，她现在已经没有耐心继续纠缠，希望能通过法律途径解决。而中介公司一个姓陈的经理也证实，在过去一个多月时间里，双方已经反复协商多次，现在究竟是是谁违约，他们也不好界定。
他们说的有道理吗？到底是谁违约？这2万元的中介费谁来承担？
【分析】对于谁违约，要看合同具体的约定。我们现在只靠案例给的一些细节来分析下：
吴女士的纠纷中存在两个法律关系，第一个是她与房东周女士之间的房屋买卖合同关系，第二是她与中介之间的居间服务合同关系。吴女士和周女士都是成年人具有完全民事行为能力人，合同是本人所签，是真实意思表示，合同的约定又不违反法律法规的强制性规定，因此合同是有效的。因为履行合同过程中双方就有关事项进行了协商，又签订了补充协议。补充协议是对原合同的补充或者变更，一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同明示不得变更的条款，补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。双方达成的补充协议内容是吴女士有选择买或者不买，对于房子的价格并未进行变更。周女士提高了价格不想卖了存在违约情形，而周女士已经把定金退还，吴女士现在只要求返还定金2万元，这是她与中介之间的合同纠纷。中介是否返还中介费，要看合同约定。
丽姐说法
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。只要促成买卖双方签订，无论最终是否成功交易房屋均需要支付相应中介费。只是依据中介服务程度不同可以与中介协商适当减少支付。
如合同约定中介费由买方吴女士承担，那就要看中介服务的范围，只是促成交易还是包括后续的办证、过户等服务项目。如中介费包括的服务项目未进行，可以要求中介酌情返还一部分中介费。由于房价上涨下跌等原因，双方经常会在签订房屋买卖合同后反悔，在此种情形下，中介已经尽到了居间义务，可以收取中介费。但是买方的中介费是由于卖家违约所产生的，因此，应赔偿买方因其违约行为而产生的中介费损失。同理，如果是买家违约，则中介费应由买家全部承担。吴女士可以要求房东赔偿其中介费损失。
常见的二手房买卖合同纠纷有哪些？
1、中介费支付问题
中介费服务范围、谁来支付等等问题，还有买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳过中介私自成交后，如果中介发现可能会要求赔偿。
同时二手房中介公司作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，对交易各环节、风险和交易相关资源都更为了解，在居间服务中负有更高的注意义务，也有能力采取更加规范和严谨的履行方式。在提供居间服务时应如实向买房人报告房屋的真实情况，不得隐瞒。
如果中介公司在居间服务买卖房屋时并未采取任何措施降低风险，也没有证据证实其已就相关风险向买房人进行提示，如房屋是否存在司法查封、已经存在产权争议等情况，导致买房人遭受重大损失，中介公司对此具有重大过错，无权要求给付居间报酬，还应承担赔偿责任。
如果买卖房屋交易失败的责任在中介公司，而卖房人又不退还定金，买房人可以根据过错责任大小向中介公司索赔相应的损失。
2、贷款出现障碍
买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款。通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。还有如本案吴女士卖方的顾虑，担心替房东还了贷款，房东再不配合办理过户和后续。
3、定金问题
在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金；卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金(不是双倍返还)。
4、房价上涨或下跌，毁约
如果仅仅是签订了《购房意向书》，且《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款(价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等)，则可视为签订了《房屋买卖合同》。守约方有权选择要求对方继续履行该合同，或者解除合同，要求违约方承担违约责任。
5、交易税费计算出现误差
关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。二是约定由买家来承担税费，卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由买家承担了。三是做低房价，即“阴阳合同”，“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。
在二手房交易中，阴阳合同大量存在，并在相当长的时间里将是一种客观现象，短期内不可能完全消除。实践中可参照以下几种情形来处理：（1）对于差价以装修名义并且差价较小的，一般可认定合同有效；（2）对于差价太大的，一般可认定无效；（3）对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效；（4）对于买方不想买而主张卖方避税，或者签订现售合同后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效；（5）对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，应调解，调解不成则认定合同不成立；（6）没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。但由于案件个体差异的存在，实践中还是应根据案件的具体情况个案认定。
6、户口问题
买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家，对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定。
1、要看房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
2、要看房屋产权是否明晰
有些房屋有多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下也有风险。
3、要看交易房屋是否出租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4、要看土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
5、要看是否有抵押等其他权利
在购买二手房时，要看有无抵押等他项权利，以免缴纳款项后面临无法过户的风险。
6、买卖经济适用房、农村房屋的法律风险
经济适用房是特有的一种房屋产权形式，如果买卖没有取得上市交易许可（转商）的此类房屋，买卖合同原则上属于无效合同。因此，对于此类买卖应当约定较高的违约责任，这样一是可以制约卖方及时转商并及时过户给买方，二是可以在卖方恶意违约不办理过户的情况下即使合同无效也可以获得一定的赔偿弥补自己的损失。
随着城市化发展及城乡一体化进程加快，城市居民到农村买房买地的情况较多，如宅基地房屋、小产权房，但是从目前我国土地管理法律角度讲这属于国家法律严格禁止的行为。此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
买房是大事，因此建议要仔细阅读房屋买卖合同的约定，谨慎签订。凡交易各方的任何口头承诺以及重点关注事项，均要以书面形式固定下来，最好写进合同里。凡发现合同约定不明或遗漏关注事项或语焉不详的，建议都不要着急签署，不要着急付钱，以免反悔损失金钱或者承担违约责任。
法眼看天下群友咨询问题
1. 买了一套商品房，合同91平方米，交房时签的补充协议面积100.25平方米，现在办证面积是101.59平方，又要补1个多平方，怎么办？
答：商品房买卖合同约定的面积与产权证的面积常有误差，《商品房买卖合同纠纷解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，面积误差比绝对值超出3%，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息的。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
您提供的补充合同文本显示，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按照产权登记面积及合同约定单价据实结算。因此对于多出的面积，应按照合同约定支付房款。但对于补充合同后面积又增加的问题，可以让卖方明确偶关部门测量的依据，来确定是否面积增加，再补交房款。
2.我咨询一下，我刚买的二手房，过完后一查才发现有别人的户口在我房子名下，上一个房主也联系不到他，我该怎么办？
答：给你来自于警方的答复：根据山东省户口登记管理规范有关规定：房屋所有权、使用权发生转移，原住户应当在发生转移前及时将户口迁出。原户口拒不迁出的，公安派出所履行告知程序后，可以将其户口迁至辖区社区集体户。 您可以拨打户政部门电话，张店2189135，淄川2135620，博山2139488，临淄7181559，周村2139447，高新区2189994，桓台2139553，高青2139568，沂源2139611咨询。
2019年法眼看天下直播回顾
【3.10法眼看天下直播】“都挺好”里老二两口子的离婚协议问题
【2.24法眼看天下直播】离婚的第一理由是家庭琐事，你赞同吗？